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c74텔howDB◀ㄱ유흥DB문의^| ■의미있는 최신 판례 공부방(23)대법원, 신탁회사의 관리비 책임 인정신탁원부 등기의 대항력 제한적 확인관리단, 수탁자에 직접 청구 가능해져[하희봉 로피드 법률사무소 대표변호사] 요즘 부동산을 담보나 개발, 관리 목적으로 신탁회사에 맡기는 신탁 방식이 널리 활용된다. 그런데 이렇게 신탁된 부동산에서 관리비가 연체되면 누가 책임을 져야 할까? 부동산 소유자로 등기된 수탁자(신탁회사)일까, 아니면 원래 소유자이자 신탁을 맡긴 위탁자일까? 특히 신탁계약서에 ‘관리비는 위탁자가 부담한다’는 조항이 있고, 이 계약서가 등기사항증명서의 일부인 ‘신탁원부’에 기재되어 있다면 어떻게 될까? 최근 이 쟁점에 대해 명확한 기준을 제시한 대법원 판결(2022다233164)이 선고되어 주목할 만하다.사진= 챗GPT 달리사건을 간단히 살펴보자. 한 집합건물의 관리단(원고)이 해당 건물 일부 호실에 대해 담보신탁계약을 맺고 소유권이전등기를 마친 신탁회사(피고)를 상대로 미납 관리비를 청구했다. 신탁회사 앞으로 등기가 넘어온 이후 발생한 관리비였다.이에 대해 신탁회사는 “신탁계약서에 관리비 등 모든 비용은 위탁자가 부담하기로 약정했고, 이 신탁계약서가 신탁등기 시 신탁원부에 포함되어 등기되었으므로, 우리는 관리비 납부 책임이 없다”고 항변했다.제1심과 항소심 법원은 신탁회사의 주장을 받아들였다. 신탁계약에서 관리비 부담 주체를 위탁자로 정했고, 이 내용이 신탁원부에 기재되어 등기의 일부가 된 이상, 수탁자인 신탁회사는 제3자인 관리단에게 ‘관리비 책임은 위탁자에게 있다’고 대항할 수 있다고 판단한 것이다. 이는 과거 대법원 판결(2012다13590)의 입장을 따른 것으로 보인다. 관리단의 청구는 기각되었다.그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하라고 돌려보냈다. 핵심 이유는 2012년 7월 26일부터 시행된 개정 신탁법 제4조 제1항의 해석에 있었다.개정 신탁법 제4조 제1항은 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다”고 규정한다. 대법원은 이 조항의 취지를 ‘신탁된 재산이 수탁자의 고유재산과 구별되는 독립된 신탁재산임을 제3자에게 주장(대항)할 수 있다’는 의미로 해석했다.즉, 신탁 등기의 효력은 해당 부동산이 ‘신탁재산’이라는 사실을 제3자에게 알리는 데 중점이 있다는 것이다. 따라서 신탁계약의 세부 내용, 예를 들어